明确了, 青岛四区下一步的发展重点在这里!

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明确了, 青岛四区下一步的发展重点在这里!
发布日期:2022-05-07 17:21    点击次数:83

今年以来,青岛先后发布《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》,其中城市更新成为一项重点内容。

这次城市更新行动的重点是低效利用地块的再利用、再开发,说白了就是以前没发展起来的地方这次要发展起来,以前没拆的棚户区这次要拆了,以前遗留的老大难这次都要解决了。

2022年已经过去了2个月,市内四区都已经直接或者间接发布了城市更新的重点区域,我们今天就来看看各区的发展重点在哪里。

01 市南区

根据新闻报道,《市南区城市更新专项规划》正在编制。但一些报道出来的消息也能看出市南区城市更新的三个方向:

一是历史城区的保护,主要是中山路及周边。

二是老厂区的再利用,《市南区城市更新专项规划》提到了海珊制衣、孚德鞋厂周边地块,其中位于延安三路109号的青岛海珊制衣厂早已改造为创意产业园。市南区的这种老厂区再利用不是拆除,而是利旧。

三是老旧小区升级改造,就是加保温、加电梯、外立面翻新等。

可见,市南区确实没有多少可开发的土地了,这次城市更新行动重在“更新”、轻在“建设”,市南区以后的新房会越来越少。

02 市北区

市北区是青岛城市更新的重点地区,在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中就提到了邮轮港区、老四方工业区两处区域。

其中邮轮港区主要是集聚产业,除了邮轮母港及上下游产业外,传闻青岛图书馆新馆也将落地在这里。

老四方工业区业态较为丰富,有产业也有房地产。

根据新闻报道,老四方工业区城市更新内容主要为大健康产业园、欢乐滨海城、中车四方智汇港、捷能中泰片区和郑州路片区:

和市南区老厂区利旧不同,老四方工业区的这些老厂区、棚户区是拆除重建。这5块地方,估计有5000多亩土地。

其中的中车四方智汇港正在进行房地产开发,其他地块则是处于拆迁、平整土地等进度不等。

捷能中泰片区、郑州路片区是市北区北部两大待开发地块,前者是老厂区,已经搬迁;后者是棚户区,正在拆迁。这两块土地比现在正卖的中海寰宇天下(青岛造纸厂地块)要大多了,上市后将会缓解市北区土地匮乏的局面。

另外,文件还提到“加快推进闫家山、香里片区,河西剩余片和盐滩剩余片3个片区2700余户改造”,这也是市北区仅剩下的几个城中村了。

当然,市北区也有进行老旧小区升级改造,但和棚改相比就是小巫见大巫了。

如果上述土地在未来3年都能上市开发,市北区又将成为青岛的楼市热点地区。

03 李沧区

在《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》中,李沧区有北客站及周边区域、世博园及周边区域、楼山区域三个区域,位居青岛各区市首位。

从2月21日相关部门对市长的汇报内容可以知道,“青岛世博园及周边区域、青岛北客站交通商务区、青岛北客站西片区以及碱厂片区、青钢片区的后续利用、开发建设及合作”是重点。

世博园及周边区域经过多年的开发,所剩面积已经不是那么大。

青岛北站周边区域一直都是青岛城市发展的“另一面”,位置上占了青岛的高铁“门面”,却多年来没有开发,以至于荒草满地,加盟服务被人诟病,如今看来是要下决心开发了。

青岛北客站西片区就是海信慧湾,去年底已经出了规划图,这一片占地1650亩,可以开发N多的房子。

楼山区域太庞大了,一下子也没法整体开发,所以这次提到的是碱厂片区、青钢片区,这也是楼山区域最大的两个老厂区。

楼山区域再连上北边属于城阳区的白沙河南岸,面积达到30平方公里:

所以说,李沧区的这些土地一定会循序渐进的开发,一下子都拿出来市场也消化不了。

在2月15日召开的李沧区城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会上,也提出了“三年对剩余8个城中村全部启动改造,涉及长涧、戴家、十梅庵、东南渠、板桥坊、晓翁片区、曲哥庄、河北居民约1.2万户”。

从这些城市更新的地块可以看出,李沧区的面积要比市北区大多了,以后将是青岛城市更新的“主战场”。

04 崂山区

《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》提到了崂山区的株洲路两侧区域以及张村河两岸区域。

崂山区成立了专门的部门“崂山区城市更新推进中心”,对城市更新格外重视。实际的进度也是青岛各区市中最快的,春节之前已经干得热火朝天。

株洲路两侧区域、张村河两岸区域位于崂山区和李沧区之间,南边是崂山区金融中心,北边是东李生活中心,房价都不菲。

和市北区、李沧区相比,崂山区的这两处城市更新的地方也许不是面积最大的,但未来一定是价格最高的。

此外,《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》还提到了城阳区的白沙河北岸区域、轨道交通产业示范区及周边区域,西海岸新区的王台老工业区、前湾保税港区及周边区域。但这两个区目前还没有明确重点,今天先不分析。

青岛的这一次城市更新和城市建设攻坚行动方案是三年期,若是三年内上述区域都能获得开发,那体量将是惊人的。

我们知道近几年青岛楼市出现了明显的分化,郊区房价下跌、卖不动,然后还不断的卖地、建房,最终导致供大于求。

青岛市区这几年卖的地比较少,楼市整体供小于求,房价虽然没有大涨,但十分坚挺,不像郊区那样跌跌不休。

郊区房子既然不好卖,那就少卖点地;市区房子供小于求,那就多卖点地。这次的城市更新和城市建设向市区转移,就是基于这个楼市基本面。

这一轮城市更新行动整下来,也许青岛楼市会更加健康。当然,也存在郊区买房者向市区改善置换转移的可能,那样的话郊区楼市会更加不堪。